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超低金利だけど不動産投資に手を出さない理由(初心者・素人)【リスクと利回り】

どうも!今回はマネーネタ。

不動産投資について。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといい、サラリーマンでも行えるという記事をネットや書籍でよく見かけます。

 

また、世は空前の低金利。

不動産投資にはピッタリなのでは?

と思う人も多いでしょうが、個人的には今のタイミングは時期が悪いと思います。

今回は私が考える、不動産投資を行わない理由を挙げてみます。

 

金利が低いウラ側は?

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先ほども書きましたが、今は金利がとにかく安いです。

となると、少ない負担でローンを組んで、資金にレバレッジをかけることが可能。

マンションオーナーになって、大家生活!?

と思う人が多いでしょう。私も一時期そう考えました。

 

ただ、そんなに美味しい話があるのでしょうか?

不動産投資に関する書籍を少しずつ読んで勉強している素人なので、間違ってるかもしれませんが、こう考えています。

 

金利が低い分、物件の価格は割高なのでは?

 

投資用物件をホームズなどのサイトで巡回していると、思ったより利回りが低いんですよね。

区分マンション投資なら最低でも利回り12%は欲しいところですが、条件のいい物件はあんまり見つかりません。

 

というのも、金利が低いと投資家の購入意識が高まります。

そうして需要が増えると、住宅価格が割高でもガンガン売れるのでは。

結果的に優良物件が減少し、残った物件というのは、リスクが高かったり利回りが低かったりする粗悪物件が多いだろう。

 

そんな風に考えています。

ただ、実際のところはどうなんでしょうね。

株式投資もですが、相場の動きを把握することからスタートですから、ホームズなどの情報サイトを定期的にチェックすることは必要そうです。

 

空室率の高さ

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札幌の不動産投資はレッドオーシャンです。

元々家賃相場が低いエリアですし、空室率も高い。

 

東京都が14.5%ほどに対して札幌市中央区は22.8%ほど。

これはちょっと嫌なデータです。

区分マンションで投資をすると、空室リスクを常に考えなくてはいけません。

 

リスクを分散するために一棟マンションを購入したり、複数戸購入するというのも考えなんでしょうけど、不動産投資初心者がそんな真似をしようとすれば業者の思うツボな気がします。

ノウハウを積んでから、ステップアップしていかないと破綻する気がします…

 

大家が負担する修繕リスク

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今の世の中は、借り手が法的に非常に守られています。

壁紙やフローリングなどは、経年劣化分は大家負担が原則です。

入居者の重度な故意過失があれば別ですが。

 

投資用物件の情報サイトを見ていると、築年数がけっこう経っている物件が多いんですよね。

築20年以上がほとんど。

それより新しい物件だと、かなりのローンを組まないと購入できない価格帯。

築年数が経っていると、それだけ修繕する箇所が増えますから、大家の手出しも増えることになります。

 

不動産投資のタイミングと戦略は?

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私が考える不動産投資の参戦タイミングは、とにかく物件の価格が下がって来たときだと思います。

今は金利が低く、融資もガンガン受けられるある種の"不動産バブル”のようなところがあります。

 

逆に、融資が厳しくなって金利も上がって来たとすれば…

投資用物件の購買層が狭まる=売れなくなるわけですから、物件価格が割安になるのではないか?

そうなってきたときに、キャッシュの余裕があれば頭金をがっつり入れることで、ローン金利の負担を軽減しつつ割安な優良物件を購入できると考えます。

 

この目線が合っているかはなんともわかりませんが、何でも仮説を立てて検証することが大事。

これから先の市場の動向をじっくり観察してみようと思います。